Na temelju članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( NN 91/ 96 ) suvlasnici stambene zgrade ________________________________________
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR br.__/_______
- OPĆE ODREDBE
Članak 1.
Ovim ugovorom suvlasnici stambene zgrade u Zagrebu , ___________________ uređuju uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem te zgrade i izvršavanjem prava i obaveza koji u svezi s tim nastaju.
Članak 2.
Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim dijelovima sadržan je u posebnom privitku ( Privitak 2 ) koji je sastavni dio ovog ugovora.
- UPRAVLJANJE U ZGRADI
Članak 3.
Suvlasnici upravljaju zajedničkim dijelovima zgrade i uređajima u stambenoj zgradi ( popis zajedničkih dijelova i uređaja stambene zgrade sadržan je u posebnom privitku ( Privitak 1) koji je sastavni dio ovog ugovora ), na način utvrđen ovim ugovorom.
U okviru redovnog upravljanja suvlasnici donose sljedeće odluke:
– o programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja stambene zgrade
– o planu prihoda i rashoda stambene zgrade
– o prihvaćanju godišnjeg izviješća
– o određivanju osobe ovlaštene za predstavljanje i zastupanje suvlasnika
– o određivanju subjekta kojemu će povjeriti upravljanje stambenom zgradom ( upravitelj )
– o osiguranju stambene zgrade
– o izboru nadstojnika, obavljanju nadstojničkih poslova i korištenju nadstojničkog stana
– o iznajmljivanju, davanju u zakup ili najam zajedničkih prostorija i ostalih zajedničkih djelova i imovine
– o uzimanju zajmova ili drugim modelima financiranja troškova održavanja
– o kućnom redu
– o stvaranju zajedničke pričuve
– o drugim pitanjima koja predloži upravitelj ili najmanje jedna trećina vlasnika
Odluke iz prethodnog stavka smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici čiji vlasnički dijelovi prelaze 50% ukupne vrijednosti vlasničkih dijelova i iste obvezuju sve suvlasnike.
O pitanjima o kojima odlučuju suvlasnici, suvlasnik se može izjasniti i pismenim putem.
Članak 4.
Zajedničke prostorije i zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti na sljedeći način:
Za potrebe zgrade.
Članak 5.
Suvlasnici se sastaju najmanje jednom godišnje radi donošenja plana prihoda i rashoda za slijedeće razdoblje, prihvaćaju izviješća o radu te donošenje programa rada za slijedeću godinu. U slučaju potrebe suvlasnici se mogu sastajati i češće.
Sastanke suvlasnika saziva, organizira i vodi osoba ovlaštena za predstavljanje i zastupanje suvlasnika ( u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika ), ili u njegovoj odsutnosti osoba koju on ovlasti.
Predstavnik suvlasnika dužan je sazvati sastanak kada to zatraži najmanje 1/3 suvlasnika. Odluke suvlasnika potpisuje predstavnik suvlasnika.
Članak 6.
Upravljanje zgradom suvlasnici povjeravaju Bolji Upravitelj Zgrada J.D.O.O. , Novi Zagreb koje je registrirano za poslove upravljanja.
Članak 7.
Predstavnik suvlasnika je _________________
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:
- sklopiti ugovor na određeno vrijeme s upraviteljem o upravljanju zgradom
- sklopiti ugovor o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima stambene zgrade
- sklopiti ugovor sa nadstojnikom
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje stambene zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
- dužan je voditi brigu o načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
- organizirati naplatu zajedničkih troškova
Članak 7a.
Za poslove koje predstavnik suvlasnika obavlja temeljem ovlaštenja suvlasnika iz čl. 7. Ovog ugovora, primati će naknadu __________ kn netto (slovima _________________ netto).
Članak 8.
Predstavnik suvlasnika sklopiti će u ime i za račun suvlasnika s upraviteljem ugovor o upravljanju kojim će se regulirati:
- sadržaj i opseg poslova redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem programu održavanja
- poduzimanje hitnih popravaka
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava vrijednost zgrade
- obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda, godišnjeg izviješća o radu
- način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja te pokretanja ovršnih postupaka za naplatu neplaćenih potraživanja u ime svih suvlasnika a protiv suvlasnika koji ne ispunjavaju svoje obveze
- odgovornost za slučaj neizvršenja ugovornih obveza
Članak 9.
Svaki suvlasnik je ovlašten i dužan bez odgađanja prijaviti štetu upravitelju na zajedničkim dijelovima i uređajima za koju je saznao, a koja je nastala u njegovom stanu ili na zgradi.
Kad prijeti opasnost od štete svaki je suvlasnik ovlašten poduzeti mjere i bez pristanka ostalih. O poduzetim mjerama suvlasnik je dužan izvijestiti upravitelja najkasnije u roku od tri dana. Suvlasnik je dužan svoj stan i zajedničke
dijelove zgrade koristiti na način da ne nanosi štetu drugima, a radi otklanjanja štete, ako je potrebno, dužan je dozvoliti ulaz u svoj stan.
III. TROŠKOVI UPRAVLJANJA I MEĐUSOBNI ODNOSI SUVLASNIKA
Članak 10.
Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, udio suvlasnika u troškovima upravljanja utvrđuje se na način da visina udjela odgovara odnosu korisne površine svakog posebnog dijela nekretnine prema zbroju korisnih površina svih posebnih dijelova u zgradi, korigiran s koeficijentima iz članka 14. ovog ugovora koji proizlaze iz namjene pojedinog prostora.
Suvlasnici su suglasni da se površini posebnog dijela pribroji i površina koju pojedini suvlasnik koristi bez valjanog pravnog osnova ( proširenje na zajednički prostor zgrade ), te da se udio u troškovima upravljanja utvrđuje prema ukupnoj površini koju koristi.
Udio u troškovima upravljanja ne predstavlja osnovu za reguliranje vlasničkih prava.
Prioritetne radove i prijedloge modela financiranja istih će ovlašteni predstavnici suvlasnika odrediti u dogovoru sa Upraviteljem
Upravitelj će poslove koji nisu prioritetni i hitne naravi izvoditi tek kada na računu zgrade bude dovoljno sredstava ili kada u dogovoru sa ovlaštenim predstavnicima suvlasnika ponudi a suvlasnici prihvate drugi prihvatljivi model financiranja ili ako se većina suvlasnika odluči da se za izvođenje istih ulazi u kredit.
U slučaju da za poslove iz prethodna dva stavka na računu zgrade nema dovoljno sredstava te se u svrhu prikupljanja sredstava odabiru drugi modeli financiranja ili kredit, suvlasnici moraju donijeti odluku koja se smatra prihvaćenom kada se za nju izjasne suvlasnici čiji vlasnički djelovi zbirno prelaze 50 % ukupne vrijednosti vlasničkih dijelova te ista obvezuje sve suvlasnike.
Sve usluge upravljanja i održavanja obavljaju se u okviru poslova redovite uprave uz maksimalno zalaganje Upravitelja i predstavnika suvlasnika kako bi se trošenje prikupljenih sredstava obavljalo optimalno i svrsishodno.
Ponude za izvođenje radova koji ne spadaju u hitne intervencije se dostavljaju na uvid predstavnicima suvlasnika koji zajednički odabiru najprihvatljiviju ponudu.
Predstavnici suvlasnika će kontrolirati i podržavati Upravitelja u proaktivnom sudjelovanju u optimizaciji troškova održavanja zgrade.
Članak 11.
Suvlasnik je dužan za svoj stan i posebnu prostoriju, te njima namijenjene uređaje kao i sve druge pripadnike svog vlasništva brinuti i tako ih održavati i koristiti da drugim suvlasnicima ne nastaje šteta, u protivnom odgovara suvlasnicima za nastalu štetu.
Članak 12.
Suvlasnik koji otuđi svoj stan ili promijeni namjenu dužan je o tome odmah obavijestiti upravitelja i predstavnika suvlasnika.
Suvlasnik koji je otuđio svoj vlasnički dio nekretnine nema pravo zahtijevati vraćanje svojeg doprinosa u zajedničku rezervu, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos tog vlasničkog dijela.
- SREDSTVA
Članak 13.
Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuju se sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja ( sredstva zajedničke pričuve ), a najmanja sredstva koje je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrijednosti njegova posebnog dijela godišnje. Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj na osnovi ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.
Članak 14.
Kod obračuna troškova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja na zgradi razdioba troškova obavlja se prema članku 10. ugovora uz slijedeće korekcione koeficijente:
| za stambeni prostor | koeficijent | 1,00 |
| lođe | koeficijent | 0,75 |
| natkrivene terase | koeficijent | 0,50 |
| terase | koeficijent | 0,25 |
| za garažni prostor | koeficijent | 0,75 |
| za spremišta odvojena od stambenog ili poslovnog prostora | koeficijent | 0,75 |
| za vanjsko parkirno mjesto | koeficijent | 0,50 |
| za poslovni prostor | koeficijent | 1,50 |
| za stan odnosno dio stana koji se u cijelosti koristi kao poslovni prostor | koeficijent | 1,50 |
Svaki suvlasnik obvezan je plaćati mjesečni doprinos koji odgovara jednoj dvanaestini njegove obveze iz stavka 1. ovog članka i to na žiro račun stambene zgrade do 20-tog u mjesecu za tekući mjesec.
Ako sredstva mjesečnog doprinosa nisu dovoljna za pokriće neophodnih troškova, potrebna sredstva osigurat će se dodatnim uplatama suvlasnika, a prema principu utvrđenom u stavku 1. ovog članka. Suvlasnik koji ne izvrši uplatu u roku dospijeća utvrđenom u stavku 2. ovog članka dužan je platiti i zakonsku zateznu kamatu.
Članak 15.
Ako se tijekom godine utvrdi da su neizmirene obveze veće od raspoloživih sredstava, suvlasnici su obvezni osigurati nedostatna sredstva razmjerno svojim suvlasničkim udjelima.
Eventualni višak prihoda prenosi se u slijedeću godinu.
Članak 16.
Suvlasnici su obvezni snositi troškove rada čije izvršenje naloži nadležno tijelo, razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.
Članak 17.
Visina pričuve ___________ po m2 sukladno potpisnoj listi od __________ (privitak 3)
Članak 18.
Komunalne usluge ( naknada za utrošenu električnu energiju, plin, toplinsku energiju, vodu, odvoz otpada i slično ) koje se utvrđuju, odnosno raspoređuju na način utvrđen odgovarajućim Odlukama općine – grada, plaćaju suvlasnici izravno dobavljačima, odnosno davateljima usluga.
Ako je neka od naknada iz stavka 1. ovog članka nastala u svezi korištenja zajedničkih dijelova i uređaja u stambenoj zgradi, raspored troškova te naknade odredit će suvlasnici sporazumno, a ako do sporazuma ne dođe, primijeniti će se odgovarajuće Odluke općine – grada.
Članak 19.
Suvlasnici preuzimaju odgovornost za eventualnu štetu zbog neizvršenja poslova na koje su pismeno upozoreni ili čije je obavljanje nadređeno rješenjem inspekcije (građevne ,protupožarne , komunalne i dr.), a nisu donijeli odluku o izvršenju tih poslova niti osigurali sredstva za njihovo izvršenje.
Suvlasnici su suglasni da se novčane kazne , izrečene Upravitelju ili odgovornoj osobi upravitelja u prekršajnom postupku zbog neizvršavanja poslova iz prethodnog stavka , isplate na teret zajedničke pričuve.
- ZAVRŠNE ODREDBE
Članak 20.
Prava i obveze utvrđene ovim ugovorom odnose se i na one suvlasnike koji su ga odbili sklopiti, ako je isti ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dio čini više od polovine vrijednosti svih posebnih dijelova zgrade.
Odredbe ovog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je pravo vlasništva stekao nakon sklapanja ovog ugovora.
Članak 21.
Na odnose koji nisu regulirani ovim ugovorom primjenjivati će se Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao i drugi odgovarajući zakonski propisi.
Članak 22.
Eventualni sporovi iz ovog ugovora pokušat će se riješiti sporazumno, a ako do sporazuma ne dođe, pred
nadležnim sudom u Zagrebu.
Članak 23.
Ovaj ugovor zajedno s privitkom 1. i 2. sastavljen je u 3 ( tri ) istovjetna primjerka, od kojih 1 ( jedan ) primjerak za stambenu zgradu, a 2 ( dva ) primjerka za upravitelja, dok će suvlasnicima biti uručeni preslici ugovora.
Primjerak preslika ugovora dostavlja se dosadašnjem upravitelju i zakupcima, od kada prestaje obveza plaćanja dosadašnjem upravitelju, a nastaje obveza plaćanja u zajedničku pričuvu zgrade na žiro račun stambene zgrade.
U Zagrebu , dne ___________
PREDSTAVNIK SUVLASNIKA :
____________________________________
PRIVITAK 1
POPIS ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA STAMBENE ZGRADE
Stambeno poslovna zgrada Av. Većeslava Holjevca 27
KONSTRUKTIVNI I VANJSKI DIJELOVI ZGRADE
- temelji, nosivi konstruktivni zidovi, međukatna konstrukcija, dimnjaci, ravni krov, krovna konstrukcija s pokrovom , krovna i druga limarija, fasada, bravarija i balkoni
ZAJEDNIČKI PROSTORI ZGRADE
- ulazno predvorje
- stubište i površine izvan stanova i poslovnog prostora sa svim vratima, prozorima i instalacijama
- podrumpotkrovlje (tavan),
- prostor za smeće sa svim uređajima,
- zajedničke društvene prostorije
.
INSTALACIJE:
VODOVODNA INSTALACIJA od vodomjernog brojila zgrade do ventila prije izljevnog mjesta u stanu
ODVODNE INSTALACIJE od priključka na javnu kanalizaciju do priključnih sifona u stanu, uključujući i
podni sifon
INSTALACIJE ELEKTRIKE
- instalacije jake struje od kućnog priključka do brojila u stanu
- instalacije zajedničke potrošnje ( stubišna rasvjeta, rasvjeta podruma i tavana )
- instalacija nužne i panične rasvjete
- instalacije zvonca i portafona ( osim govornog aparata u stanu )
- instalacije gromobrana
- uređaji i instalacije zajedničke radio i TV antene ( osim antenskih priključnica u stanu )
- instalacije telefona ( osim instalacije u stanu )
INSTALACIJE PLINA u zgradi od glavnog ventila do brojila u stanu
UREĐAJI U ZGRADI
- dizala u zgradi ( osobno i teretno )
- hidroforski uređaji
- prepumpne stanice
- uređaji prisilne i objekti prirodne ventilacije
- protupožarni uređaji i instalacije
- rampe i garažna vrata
ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI S DRUGIM ZGRADAMA*
Ugovorom sklopljenim između suvlasnika ovih stambenih zgrada urediti će se pitanje upravljanja i korištenja tih zajedničkih dijelova i uređaja
ZEMLJIŠTE KOJE SLUŽI ZGRADI
Koristit će se za potrebe zgrade